DPE plus valide en cours de bail : que faire ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique de votre logement locatif a expiré durant sa phase de location, en plein cœur du bail ? Vous pouvez alors vous demander comment réagir, car comme vous le savez probablement : le DPE est un document indispensable à mise en location du bien. Alors, pour vous aider à y voir plus clair, IMMVEO vous révèle dans ce nouvel article que faire en cas de DPE plus valide en cours de bail.
Cet article en bref
Lorsqu’un DPE devient caduc en cours de bail, il n’est pas nécessairement obligatoire de le refaire immédiatement. En effet, la réglementation prévoit que le DPE doit être valide au moment de la signature du bail ou de la mise en location du logement. Sa validité, d’une durée de 10 ans, couvre toute la période pendant laquelle le bien est proposé à la location.
En revanche, certaines situations peuvent imposer de mettre à jour ou de refaire le diagnostic plus tôt :
- Si le logement a subi des travaux d’amélioration énergétique susceptibles de modifier sa classe DPE ;
- Si le bail est renouvelé après expiration du diagnostic ;
- Ou encore si le logement est remis en location à un nouveau locataire après la fin du bail en cours.
En d’autres termes, le DPE n’a pas à être refait pendant la durée du bail, sauf modification significative du bien ou changement de locataire.
Le DPE : un diagnostic indispensable à la location d’un logement
Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) est un document obligatoire pour toute mise en location d’un logement à usage d’habitation principale. Il permet d’évaluer la consommation d’énergie du bien ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre.
Depuis la réforme de 2021, le DPE est opposable juridiquement : le locataire peut désormais se retourner contre le bailleur si les informations fournies sont erronées. Cette évolution a renforcé la portée du diagnostic, qui ne se limite plus à une simple obligation d’affichage.
Le DPE s’applique à tous les logements clos et couverts, disposant d’un système de chauffage fixe, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et être présenté avant la signature du bail, au même titre que les autres diagnostics obligatoires (amiante, plomb, électricité…).
Sa validité est de 10 ans, mais avec une distinction importante :
- Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ont vu leur validité écourtée par le gouvernement afin de garantir leur fiabilité.
- Les DPE effectués entre 2013 et 2017 ont expiré le 31 décembre 2022.
- Ceux réalisés entre 2018 et juin 2021 expirent le 31 décembre 2024.
- Les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans pleins, sauf travaux majeurs modifiant la performance énergétique.
Que faire en cas de DPE qui n’est plus valide en cours de bail ?
Lorsqu’un DPE arrive à échéance pendant un bail en cours, la situation est simple : le propriétaire n’a aucune obligation immédiate de le renouveler. La validité du diagnostic est exigée uniquement au moment de la signature du contrat de location.
Autrement dit, tant que le locataire reste en place, un DPE expiré n’a aucune conséquence juridique directe sur le bail. Le document n’a pas besoin d’être actualisé tant que le logement n’est pas remis sur le marché.
Cependant, certaines situations exigent une attention particulière, notamment si des travaux ont été réalisés. En effet, si le bailleur entreprend des travaux d’isolation, de remplacement de chauffage ou de rénovation énergétique, il est fortement recommandé (et parfois obligatoire) de réaliser un nouveau DPE. Ces modifications peuvent avoir un impact significatif sur la classe énergétique du logement, ce qui peut influer sur la valeur locative et sur les obligations légales à venir.
En outre, lorsque le bail arrive à son terme et que les parties conviennent de le renouveler, il est conseillé de vérifier la validité du DPE. Si celui-ci a expiré, un nouveau diagnostic doit être réalisé avant la signature du renouvellement, même si le locataire ne change pas.
Cette précaution permet de rester en conformité avec les obligations légales et de se prémunir contre tout litige. En effet, un locataire pourrait contester le renouvellement d’un bail sur la base d’un DPE caduc si celui-ci devient opposable et s’il estime que le logement ne respecte plus les critères de décence énergétique.
Enfin, si le locataire quitte le logement et que le propriétaire souhaite le relouer, il devra impérativement présenter un DPE valide avant toute nouvelle mise en location. Sans cela, l’annonce immobilière serait illégale et le bail pourrait être considéré comme nul. Le propriétaire doit donc anticiper la durée de validité du diagnostic en vérifiant sa date d’expiration avant de publier une annonce.
Et si le logement est concerné par les interdictions de location ?
Depuis 2023, les logements les plus énergivores sont progressivement interdits à la location. Ainsi, si le DPE expire et que le propriétaire s’aperçoit, lors d’un nouveau diagnostic, que le bien est mal classé, il devra entreprendre des travaux de rénovation énergétique avant toute relocation.
Foire Aux Questions
Le DPE est-il obligatoire pendant toute la durée du bail ?
Non. Il doit seulement être valide au moment de la signature du bail. Une fois le contrat signé, le DPE peut expirer sans remettre en cause la location en cours.
Que risque un propriétaire si le DPE expire en cours de bail ?
Aucune sanction n’est prévue. En revanche, si le logement est remis en location sans DPE valide, le bailleur s’expose à une amende et à la nullité du bail.
Faut-il refaire le DPE si je réalise des travaux ?
Oui, si les travaux modifient la performance énergétique (isolation, chauffage, menuiseries…). Cela permet d’actualiser la classe DPE et de valoriser le logement.
Puis-je augmenter le loyer si le nouveau DPE est meilleur ?
Le DPE en soi ne permet pas d’augmenter un loyer, mais un meilleur classement énergétique peut justifier une revalorisation lors d’un nouveau bail, notamment dans les zones non soumises à l’encadrement des loyers.
Un logement avec un DPE expiré peut-il être vendu ?
Non. La vente d’un bien immobilier exige un DPE valide. En cas de diagnostic expiré, le notaire refusera d’enregistrer la transaction tant que le document n’aura pas été renouvelé.
Ainsi, un DPE plus valide en cours de bail ne remet pas en cause la légalité de la location en place. Le propriétaire reste en règle tant que le diagnostic était valide à la signature du contrat. En revanche, au moment du renouvellement du bail ou de la remise en location, un nouveau DPE devient obligatoire. Envie de vous faire accompagner dans toutes les bonnes pratiques relatives à la gestion locative ? Concrétisez votre projet d’investissement avec IMMVEO !