Les dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien encore actifs en 2025
Pour se lancer dans l’investissement immobilier, de nombreux critères doivent être étudiés : votre profil d’investisseur, la somme que vous pouvez investir ou encore les solutions d’optimisation fiscale permettant de tirer le plein potentiel de votre acquisition. Et en ce sens, vous pouvez ainsi vous intéresser aux dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien ayant encore cours en 2025. En effet, au fil des années, la législation évolue et, avec elle, les dispositifs changent, mais il existe encore en 2025 deux grands leviers pouvant servir à maximiser le potentiel de votre investissement. Immveo vous dit tout !
Investir dans l’ancien : une véritable opportunité de défiscalisation
Acheter un bien ancien revient à investir dans un actif à fort potentiel patrimonial. Des zones telles que les centres-villes historiques représentent des emplacements stratégiques où le charme de l’ancien attire locataires comme investisseurs. Mais c’est aussi un segment exigeant. Lors de votre investissement, vous devrez parvenir à composer avec des rénovations qui peuvent s’avérer lourdes, un bâti vieillissant et des DPE parfois non conformes avec les attentes actuelles locatives. C’est justement pour encourager la rénovation de ces immeubles que l’État a maintenu plusieurs mécanismes de défiscalisation dans l’ancien.
La logique de ces dispositifs est claire : le contribuable est incité à rénover, à encadrer ses loyers et à louer à des ménages aux revenus intermédiaires ou modestes. En contrepartie, il obtient une réduction d’impôt directe, qui peut s’avérer plus avantageuse qu’une simple déduction de charges. C’est une forme de pacte fiscal équilibré, où l’intérêt privé rejoint une utilité collective : lutter contre l’habitat indigne, réhabiliter les centres urbains et favoriser l’accès au logement.
En 2025, deux dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien existent encore : Loc’Avantages et le Denormandie. Chacun s’adresse à des profils d’investisseurs spécifiques, avec des logiques de travaux, de zonage et de fiscalité distinctes. Alors, pour vous aider à y voir plus clair, Immveo vous a préparé un petit récapitulatif !
Le dispositif Loc’Avantages
Instauré en 2022 pour succéder à la loi Cosse, Loc’Avantages s’adresse aux propriétaires bailleurs qui souhaitent louer leur bien à un loyer abordable à des ménages modestes, tout en profitant d’une réduction d’impôt calculée sur les revenus locatifs. Il ne s’agit pas ici d’une déduction, comme dans l’ancien mécanisme “Louer Abordable”, mais d’un crédit d’impôt conditionné à la signature d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
En pratique, trois niveaux de loyers sont proposés : Loc1, Loc2, et Loc3, du plus élevé (mais toujours en dessous du marché) au plus social. Plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôt est forte. La réduction peut aller jusqu’à 65 % des revenus locatifs si le propriétaire fait appel à une intermédiation locative sociale (gestion du bien par une association agréée).
Le grand point de Loc’Avantages comme dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien est celui de la souplesse. En principe, ce dispositif ne nécessite pas de gros travaux (même si l’Anah peut les cofinancer dans certains cas), et s’applique partout en France, à condition de respecter les plafonds de loyers et de ressources. Pour un investisseur souhaitant percevoir des revenus locatifs réguliers tout en allégeant sa fiscalité, c’est une solution à la fois simple et efficace.
Attention néanmoins, car comme vous vous en doutez probablement : la contrepartie est réelle. Louer à un loyer inférieur au marché peut impacter la rentabilité brute. Il faut donc s’assurer de bien acheter, en ciblant des villes où la demande locative est forte, les prix encore abordables et où le différentiel entre loyers conventionnés et loyers libres reste supportable.
→ Cette solution peut par exemple s’avérer intéressante pour un deuxième investissement immobilier, si vous souhaitez réduire votre assiette d’imposition pour rester dans les clous des revenus du LMNP.
La réduction d’impôt Denormandie
Le dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien Denormandie, toujours actif en 2025, s’adresse aux investisseurs achetant dans un centre-ville ancien dégradé, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Il s’applique dans une liste restreinte de communes qui sont principalement des secteurs en redynamisation.
Le Denormandie se traduit par une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 21 % du prix du bien (dans la limite de 300 000 €), répartie sur 12 ans. Ce mécanisme est directement inspiré du Pinel, dont il partage les plafonds de loyers, de ressources, et les obligations de mise en location. Mais contrairement au Pinel, il cible uniquement l’ancien avec travaux.
La spécificité du Denormandie est qu’il vise explicitement la revalorisation du parc locatif dégradé. Ainsi, les travaux éligibles doivent améliorer la performance énergétique du logement ou porter sur des postes précis : électricité, toiture, isolation, ou création de surfaces habitables supplémentaires.
Particulièrement intéressant si bien appliqué, le dispositif Denormandie n’est tout de même pas forcément le plus simple à associer à une stratégie d’investissement, car la liste des communes où peut s’appliquer ce dispositif est restreinte.
Vous souhaitez investir en immobilier via ces dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien ? N’hésitez pas à contacter Immveo pour vous faire accompagner pas à pas dans votre projet !
Les anciens dispositifs n’ayant plus cours : Malraux et Cosse
Nombre d’investisseurs se souviennent de la loi Malraux, qui permettait de défiscaliser jusqu’à 30 % des dépenses de restauration sur des immeubles classés ou situés dans des secteurs sauvegardés. Ce dispositif a pris fin le 31 décembre 2024. La loi Cosse, elle, a officiellement disparu en 2022, remplacée par le mécanisme Loc’Avantages. Elle permettait une déduction des revenus fonciers proportionnelle à l’effort de modération du loyer.
Pour les contribuables qui bénéficient encore d’un engagement en cours sur l’un de ces anciens dispositifs, les avantages fiscaux sont maintenus jusqu’à leur terme. Mais pour tout nouvel investisseur, il faudra se tourner exclusivement vers les mécanismes encore en vigueur, sous peine de bâtir un projet sur une base réglementaire caduque.