Quelles sont les étapes clé pour votre premier investissement locatif ?

Découvrir Jean-Baptiste Demay, expert en investissement immobilier

Jean-Baptiste

Vous avez un peu d’argent de côté et vous souhaitez investir dans l’immobilier ? En tant qu’experts en investissement immobilier locatif, nous sommes ravis que vous fassiez ce choix. C’est pourquoi, nous voulons vous conforter dans votre décision en vous donnant des astuces sur les différentes étapes clés à suivre pour réussir votre investissement.

Pourquoi l’investissement l’immobilier locatif est-il avantageux ?

 À première vue, ce type d’investissement peut sembler complexe car vous allez devoir dépenser vos économies et les engager sur le long terme. Si vous étiez une entreprise, nous pourrions dire que votre investissement va avoir un impact sur votre trésorerie. Mais ne vous inquiétez pas trop, car avec les bons conseils, vous ne devrez pas le regretter.

 Acheter un bien immobilier pour le louer peut s’avérer plus intéressant que d’investir par exemple dans une SPCI car vous devenez propriétaire d’un bien physique. Celui-ci est tangible, concret et localisable. Il vous appartient. De plus, il est probable que votre logement prenne de la valeur à moyen terme. L’investissement immobilier locatif est un placement fiable et rentable qui vous apporte à terme un revenu complémentaire. Cerise sur le gâteau, s’il prend de la valeur, vous bénéficierez d’une plus-value à la revente.

Vous l’aurez donc compris, en réalisant ce genre d’opération, vous bénéficierez de tous les effets de levier de votre investissement. Acheter un bien immobilier est votre premier pas dans la construction d’un patrimoine plus large. 

Maintenant, nous allons vous aider à comprendre une à une les étapes clés à respecter afin de réussir votre premier investissement locatif. 

Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Étape 1 : Définir sa stratégie d'investissement

Définir sa stratégie d’investissement signifie, dans un premier temps, choisir la ville dans laquelle vous souhaitez investir et qui sera cohérente avec le type d’achat que vous voulez faire. Autrement dit, le type de ville ne sera pas le même si vous investissez dans un studio, en colocation ou en coliving par exemple. Son choix dépendra aussi du montant de votre premier investissement locatif.

Il faut donc regarder les villes où les locataires cherchent à trouver un logement pour le louer. C’est ce qu’on appelle la demande locative. Ne vous laissez pas intimider par les idées reçues, il n’y a pas que Paris, Lyon ou Bordeaux dans lesquelles la demande locative est forte. En effet, il existe un grand nombre de villes de taille moyenne ayant une forte demande locative et qui proposeront des rentabilités bien plus intéressantes. Pensez par exemple aux villes étudiantes !

Une fois la ville ciblée, renseignez-vous sur les quartiers de la ville et leurs alentours.

Quelques questions à vous poser vous permettront d’affiner votre stratégie :

  • Quels sont les prix au mètre carré pratiqués dans les différents quartiers?
  • La ville, propose-t-elle des services attractifs comme des espaces culturels et administratifs?
  • Quels secteurs économiques sont les plus présents ? Quel est le niveau d’accès aux services publics?
  • Quelles sont les tendances démographiques prévues pour les années à venir?
 

Enfin, et c’est sans doute le plus complexe, essayez de vous projeter pour anticiper ce que les quartiers que vous avez sélectionnés peuvent devenir d’ici 5 à 10 ans.

En résumé, il s’agit dans cette première étape d’avoir un esprit d’analyse et d’être un peu visionnaire. Bref, d’avoir du flair !

Étape 2 : Choisir votre mode de financement

Avant de vous lancer dans votre premier investissement locatif, vous devrez évaluer puis établir votre budget d’investissement. Pour financer votre bien, plusieurs choix s’offrent à vous. Vous pouvez acheter comptant, ce qui est rarement le cas lorsqu’on débute dans la vie active ou vous pouvez souscrire à un crédit immobilier, ce qui est le moyen le plus facile d’acquérir un bien immobilier.  

Si vous avez la chance de pouvoir acheter comptant, cela vous permettra de ne pas avoir de prêt à rembourser, ni d’avoir d’endettement. Néanmoins, en achetant votre bien de cette façon, vous ne pourrez pas bénéficier des effets de levier très intéressant de l’immobilier. 

La majorité des gens ont recours au crédit immobilier. Cela consiste à financer votre bien immobilier via un prêt immobilier contracté auprès d’une banque. Cette solution peut paraître ambitieuse, voire inaccessible, mais si elle est bien maîtrisée, elle vous offrira la possibilité de profiter d’un investissement immobilier rentable tout en vous permettant de préserver votre épargne. 

Cependant lorsque vous investissez en souscrivant à un crédit immobilier, il est fort probable que vous deviez compléter le financement de la banque par un apport personnel. Tout l’enjeu pour vous sera de maîtriser le montant de cet apport pour ne pas créer de déséquilibre dans votre épargne personnelle. Vous pouvez par exemple intégrer les travaux de rénovation dans votre prêt immobilier ou encore les frais de notaire.

Pour trouver le meilleur prêt immobilier, vous pouvez bien sûr vous adresser directement à votre banquier ou faire appel à un courtier qui aura pour mission de vous trouver les meilleures conditions de crédit en interrogeant différentes banques.

Étape 3 : Rechercher le bien immobilier
qui vous correspond

Cette étape consiste à mettre en œuvre toutes les actions sur le terrain pour trouver le bien immobilier idéal. Il existe autant de méthodes que d’investisseurs, mais nous vous donnons des astuces pour faire les meilleurs choix :

  • Prenez contact avec diverses agences immobilières afin de comparer les offres de biens
  • Calculez et étudier la rentabilité dans le temps de votre futur bien.
  • Posez toutes vos questions lorsque vous avez l’agent au téléphone et demandez un maximum d’informations comme l’état de la façade, l’âge de la toiture, l’entretien des communs…
  • Pensez à maximiser les visites virtuelles afin de gagner du temps si vous n’êtes pas sur place.
  • Déplacez-vous uniquement si une visite virtuelle était concluante et que vos premiers calculs de rentabilités montrent un potentiel d’investissement.
  • N’oubliez jamais de négocier le prix de vente.
 

Pour trouver un bien immobilier, il est nécessaire de regarder très régulièrement les annonces, d’être réactif voire très réactif. Afin de sécuriser votre choix final, nous vous conseillons de toujours faire au moins une visite sur place pour vous assurer que vous n’ayez oublié aucun élément pour votre prise de décision. En effet, rien ne pourra remplacer votre propre appréciation du bien.

En suivant ces conseils, vous pourrez désormais aisément vous positionner sur un bien qui correspond à ce que vous cherchez pour réaliser votre premier investissement locatif.

Étape 4 : Rénover votre bien immobilier

Une fois votre bien trouvé, vous pourrez être amené à réaliser des travaux. L’objectif est de maîtriser le budget consacré à la rénovation pour rendre le bien plus attractif, mais sans que cela ne vous coûte un bras. Grâce aux travaux de rénovation, vous pourrez aussi faire du déficit foncier pour vous permettre de défiscaliser vos futurs revenus fonciers. Le type de locataire recherché vous permettra aussi d’ajuster le niveau de finition de vos travaux de rénovation.

Afin que cette étape se déroule le mieux possible, nous attirons votre attention sur le choix d’un bon artisan. Pour en trouver un de compétent, il est préférable d’en contacter plusieurs, de comparer leurs devis. Vous pouvez privilégier les entrepreneurs force de proposition et proactif. Pour faire votre choix final, n’hésitez pas à demander un porte-folio ou un book des précédentes réalisations des différents artisans.

Vous devrez enfin définir si vous souhaitez louer le bien en meublé ou non. Par exemple, un bien meublé peut s’avérer attrayant pour de la location étudiante ou encore à des jeunes actifs.

Étape 5 : Mettre votre bien en location

Dernière étape avant de profiter de votre investissement. La mise en location de votre super bien ! Selon vos préférences, vous pouvez soit gérer vous-même le bien, ce qui est plus économique, soit le faire gérer par une agence de gestion, ce qui vous fait gagner du temps, mais plus cher. En effet, l’agence s’occupe de la recherche de locataires, des visites, et prend en charge les démarches administratives jusqu’à la signature du bail.

Si vous décidez de gérer vous-même le bien, le choix d’un bon locataire nécessite de la rigueur. Votre objectif est de trouver un profil « bon payeur ». Une clé essentielle pour que votre location se déroule sans accroc est d’avoir de bonnes relations avec votre locataire

 

Il est aussi possible de minimiser les risques d’impayés en utilisant des solutions telles que la demande de garants la souscriptiond’une assurance « loyers impayées » ou encore la souscription du locataire à des organismes de cautionnement.

 

Se lancer seul dans un investissement immobilier locatif est bien sûr possible et nous espérons que ces premiers conseils peuvent vous être utile ou pourront l’être à l’avenir. Toutefois, si vous souhaitez investir dans l’immobilier en étant accompagné et bénéficier d’expertises et d’optimisations sur chaque étape de votre futur projet, nous serons ravis d’échanger avec vous. C’est par ici 

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