Quel est le taux de rendement locatif moyen ?

Jean-Baptiste

Tout bon investisseur dans l’immobilier locatif qui se respecte a déjà entendu parler du taux de rendement locatif.

En effet, par définition il s’agit du ratio entre ce que rapporte le logement que vous louez (montant des loyers) et ce qu’il vous coûte (prix d’acquisition, frais et charges divers).

Il vous permet donc de mesurer la pertinence et la performance financière de votre investissement immobilier locatif mais savez-vous exactement comment il se calcule ?Et comment savoir si le taux de rendement locatif que vous avez calculé est un bon taux et comment l’optimiser ?  

Comment calculer mon taux de rendement locatif brut ?

Il faut distinguer le taux de rendement locatif brut, net de charges et nette-nette ou net d’impôts. 

Le taux de rendement locatif brut s’obtient de la manière suivante : (loyer annuel/(prix du logement+ montant des travaux éventuels))*100. Par exemple, un studio acheté 100 000€ et loué 500€ par mois rapporte 6% bruts. 

Ce rendement locatif brut donne une première indication de la performance de votre investissement mais d’autres facteurs doivent être pris en compte pour un calcul plus précis. En effet, ce calcul implique que vous estimez que des loyers vous seront versés dès la mise en location de votre bien et que vous n’aurez pas de vacance locative. Pour plus de précautions, cet indicateur ne reposant que sur vos estimations, n’hésitez pas à y intégrer d’autres facteurs tels que les vacances locatives (cf ci-dessous). 

 

Comment calculer mon taux de rendement locatif net ?

Afin d’estimer le rendement locatif net de charges, vous prenez le montant de votre loyer annuel retranché de la taxe foncière, les charges non récupérables sur le(s) locataire(s) et les frais de gestion (frais d’agence, de notaire, bancaires…). Dans l’exemple précédent : au loyer annuel (500*12), on retranche 500€ de taxe foncière, 10% de frais de gestion et 400€ de charges non récupérables, on divise par le prix d’achat et on multiplie par 100, ce qui fait 4,5% de rendement net. 

Le taux de rendement nette-nette, c’est la rentabilité nette de charges, plus la fiscalité, les recettes et les dépenses annexes. La formule pour la calculer est la suivante : loyers charges comprises plus charges plus fiscalité divisé par le montant total de l’investissement, le tout multiplié par cent. 

Pour avoir une idée précise du potentiel de votre bien et de son cashflow, nous vous conseillons donc d’estimer le taux de rendement locatif net de charges ou nette-nette. Par ailleurs, méfiez-vous des projections trop optimistes et intégrez dans votre calcul que vous aurez de la vacance locative au moins 1 mois dans l’année : calculez votre loyer annuel uniquement sur 11 mois. 

Maintenant que vous savez comment calculer votre taux de rendement locatif, comment savoir si celui-ci est « bon » ? 

Qu’est-ce qu’un bon rendement locatif et comment l’optimiser ?

En France, le taux de rendement locatif moyen brut est de 5,9% mais des écarts importants existent entre les grandes métropoles françaises. La rentabilité locative est meilleure en province dans des villes de taille moyenne comme Caen, Rennes ou le Havre que dans des grandes villes comme Paris par exemple en raison du niveau très élevé des prix des biens immobiliers. 

Il est communément admis qu’un bon taux de rendement locatif se situe entre 5 et 10%. Cependant, avoir un taux de rendement de 10% ne signifie pas forcément qu’il s’agit d’un investissement rentable. En effet, si vous estimez à 10% votre rendement mais que vous ne maîtrisez ni vos risques ni votre épargne, votre projet d’investissement n’est certainement pas suffisamment robuste. Par ailleurs, les objectifs d’acquisition d’un bien peuvent être divers : vous dégager un cash-flow positif, vous constituer du patrimoine… et selon celui-ci vous n’allez peut-être pas chercher le taux de rendement maximal.   

 

Se constituer un patrimoine

Si vous cherchez à vous constituer un patrimoine par exemple, vous opterez certainement plus pour un logement à Paris avec un prix d’achat conséquent et donc un taux de rendement plutôt moyen mais vous êtes garanti de disposer d’un bien dans lequel vous n’aurez pas ou peu de vacance locative et que vous pourrez transmettre sans que celui-ci ne perde de la valeur sur le marché. 

Afin d’obtenir une rentabilité plus élevée, vous pouvez faire appel à plusieurs outils et méthodes : le recours à des travaux de rénovation, à des modalités de financement spécifiques ou encore des bons ajustements fiscaux. Encore faut-il les connaître ! Besoin d’aide pour vous y retrouver dans tout ce jargon ? N’hésitez pas à faire appel à nos conseillers. 

En synthèse,

Lorsque vous étudiez le rendement de votre bien immobilier, soyez attentifs : 

  • Aux simulations trop optimistes : les hypothèses de hausse des loyers ou de prix de revente ne doivent pas être surestimées 
  • A intégrer dans vos calculs les taxes, les charges et les travaux 
  • A tenir compte de la vacance locative 
  • A garder une marge de manœuvre financière : vous devez être en mesure de faire face à une baisse de vos loyers (d’environ 20%) ou à des loyers impayés sans mettre en péril le remboursement de votre emprunt 
  • A garder en tête que la performance de votre investissement locatif dépend également de la qualité du logement, de son emplacement, de la demande locative locale, du dynamisme de la ville dans laquelle vous investissez… 

Pour conclure,

Bien que ces notions de rendement soient de bons indicateurs de la performance financière d’un investissement locatif, ils ne prennent en compte qu’une photo des flux entrants et sortants pour une année donnée. Hors un bien immobilier peut générer des flux futurs (plus-value) notamment lors de sa revente.

L’appréciation globale de la performance financière d’un investissement se mesure plutôt par le biais de son taux de rendement interne (qui prend alors en compte l’ensemble des encaissements et décaissements liés à un investissement locatif jusqu’à la revente du bien).

Affaire à suivre  dans un prochain article.

Se faire accompagner

Si vous manquez de temps, ou que vous avez besoin d’aide, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt, ou à un spécialiste en investissement immobilier comme Immveo.

Votre expert Immveo est là pour vous aider à constituer au mieux votre dossier et à aborder tous les points importants de votre projet d’investissement locatif ! 😊

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