Créer une SCI pour faire de l'investissement locatif

Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement immobilier locatif, deux options s’offrent à nous : il est possible de se lancer sous son nom propre ou de créer une SCI. La SCI est particulièrement avantageuse et peut s’avérer très utile lorsque l’acheteur ne peut investir seul. Zoom sur la SCI et ses avantages !

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique, formée de minimum deux personnes distinctes, dans le but de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine immobilier est donc détenu par la SCI, et est réparti entre les associés selon leurs apports.

L’apport peut être fait sous forme numéraire (c’est-à-dire une somme d’argent) ou sous forme immobilière comme avec un immeuble par exemple. Cet apport forme donc le capital de la société. En contrepartie, les acquéreurs possèdent des parts sociales qui leur permettent de recevoir des dividendes et de participer aux décisions collectives.

Quels sont les différents types de SCI ?

Il existe en tout plusieurs types de SCI, à savoir :

  • La SCI familiale. Celle-ci est composée d’associés venant d’une même famille. Elle peut être particulièrement avantageuse en termes de succession.
  • La SCI d’attribution. Privilégiée par les investisseurs, celle-ci vise l’acquisition ou la construction d’un logement et est destinée à être divisée en fractions à chacun des associés (au prorata de leur participation et selon le capital de la SCI).
  • La SCI construction-vente. Contrairement à une SCI classique, celle-ci permet de construire une maison ou un immeuble dans le but de le revendre dans l’immédiat afin de générer un bénéfice.
  • Etc.

Attention toutefois à ne pas confondre SCI et SCPI (société civile de placement immobilier). La SCI vous permet de gérer votre location, la SCPI, quant à elle, est un simple placement. Elle vous permet uniquement d’investir dans la pierre, sans avoir aucun droit de gestion de patrimoine en retour.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Investir à plusieurs

Le premier avantage d’une SCI est sans conteste le fait qu’elle permette d’investir à plusieurs. De cette façon, vous augmentez vos capacités d’investissement, ce qui vous rend plus crédible aux yeux des banques. Votre prêt immobilier aura alors plus de chances de vous être attribué. Aussi, comme vous générez des revenus plus importants à plusieurs, vous augmentez également le rendement locatif de votre investissement.

Profiter d’une fiscalité avantageuse

La SCI de location est ce qu’on appelle une société transparente. Le principe consiste à imposer les bénéfices générés par les associés avec l’impôt sur le revenu (IR). L’avantage d’une SCI à l’IR est, qu’en tant que bailleur particulier, vous pouvez déduire les charges de vos revenus locatifs selon la quote-part du capital que vous possédez. Dans le cas où, bien entendu, vous auriez opté pour le régime fiscal du réel.

Si vos dépenses sont supérieures à vos recettes locatives, vous pourrez alors générer un déficit foncier. Selon la nature de votre location (location nue ou meublée) vous pouvez déduire votre déficit de vos revenus de même catégorie ou de vos revenus globaux de façon à réduire vos impôts. La SCI à l’IR vous permet aussi de profiter des réductions d’impôts destinés aux particuliers grâce à certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Malraux, la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, etc.

Cependant, si vous le souhaitez, vous pouvez aussi choisir de dépendre non pas de l’impôt sur le revenu mais de l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la SCI sera directement imposée et vous bénéficierez d’un abattement de 40%. Vous pourrez donc déduire des résultats de la SCI vos frais d’acquisition du bien, ou vous pourrez les amortir. L’impôt sur les sociétés peut même être obligatoire dans le cadre d’une location meublée (LMNP, LMP).

Dans les deux cas vous profiterez d’avantages fiscaux non négligeables. 

Bénéficiez d’une d’organisation et d’une relation avec votre locataire simplifiée

Contrairement à l’indivision, la société civile immobilière possède une grande souplesse d’organisation. Et pour cause, elle vous permet d’aménager vous-même les modalités de prise de décision, alors qu’en indivision les décisions capitales doivent obligatoirement être unanimes. La gestion de votre patrimoine est donc facilité. 

Louer une SCI vous permet également d’avoir une relation simplifiée avec votre ou vos locataires. Comme tous les associés doivent prendre les décisions majeures, les rapports avec le locataire sont moins tendus étant donné qu’il ne peut reprocher ces décisions à un propriétaire-bailleur unique. D’ailleurs, le contrat de location de votre locataire sera directement signé avec la SCI et non avec vous.

Obtenez des avantages successoraux

Si votre projet sur le long terme est de transmettre les parts de votre SCI, sachez que ce statut juridique vous offre de nombreux avantages. En premier lieu, vous pouvez éviter les problèmes liés à l’indivision et diminuer les charges de votre succession grâce à certains abattements fiscaux.

Vous pouvez aussi diminuer le montant de vos droits de donation/succession étant donné que la valeur des parts sociales cédées bénéficie d’une décote de 10% par rapport à la valeur de votre bien immobilier. Il est également possible d’avoir recours au démembrement des parts de la SCI en offrant la nue-propriété des parts à vos successeurs tout en gardant l’usufruit des parts de la SCI afin d’obtenir les bénéfices. Vos successeurs récupéreront donc l’entièreté de votre propriété à votre décès. Ceux-ci pourront alors continuer de percevoir les loyers ou ils pourront effectuer une revente afin d’obtenir une plus-value. 

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