Investissement locatif et prêt à taux 0  sont-ils
compatibles ?

Découvrir Jean-Baptiste Demay, expert en investissement immobilier

Jean-Baptiste

Lorsqu’on réfléchit à la méthode de financement d’un investissement locatif, on pense apport personnel ou prêt classique à la banque et pas spontanément au prêt à taux 0.

En effet, applicable sous certaines conditions et réservé aux primo-accédant de leur résidence principale, on se dit qu’il n’est pas compatible avec un logement destiné à être loué. Pourtant, il est possible sous certaines conditions de louer un bien acquis avec un prêt à taux 0. Comment ?

La réponse ci-dessous ! 

Tout d’abord, qu’est-ce que le prêt à taux 0 ?  

Qu’est-ce que le prêt à taux 0 ?

Le Prêt à Taux 0 (PTZ) est un crédit gratuit c’est-à-dire sans taux d’intérêt, octroyé par la banque et accordé par l’Etat qui vise à favoriser l’accès au logement en France. Il est destiné aux personnes souhaitant acquérir leur résidence principale. Les critères d’éligibilité sont les suivants :  

  • L’acquéreur doit certifier ne pas avoir été propriétaire d’une résidence principale au cours des deux années précédentes 
  • Le logement acheté doit devenir votre résidence principale dans l’année suivant l’achat immobilier 
  • Le PTZ s’applique aux logements dans le neuf sauf exception et dans l’ancien sous conditions de rénovation 
  • Zoom sur le PTZ dans l’ancien

 

Pour pouvoir bénéficier du PTZ dans l’ancien, vous devez vous engager à effectuer dans le nouveau logement des travaux à hauteur de 25% minimum du coût total de l’opération immobilière, soit au moins 1/4 du prix du bien immobilier ancien acheté, dans un délai de 3 ans. Ce délai peut être allongé en cas de maladie ou accident. 

Les travaux finançables par le PTZ dans l’ancien sont : 

  • La création de nouvelles surfaces habitables ou annexes ; 
  • La modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou annexes ; 
  • La réalisation d’économies d’énergie (sauf s’ils sont financés par un Eco-PTZ)  
  • Remarque : il ne faut pas confondre le PTZ dans l’ancien avec travaux et l’éco- PTZ. L’éco-PTZ permet d’emprunter jusqu’à 30 000 € pour financer, sans intérêts, des travaux de rénovation énergétique au sein de sa résidence principale. Contrairement au prêt à taux 0, l’éco-PTZ n’est pas soumis à un zonage spécifique et peut être accordé sans conditions de ressources. 
  • Ne pas dépasser un certain seuil de revenus. Ce montant dépend de la localisation du logement (cf ci-dessous) 
  • Le PTZ ne peut pas financer l’acquisition totale du bien, il doit être complété d’un autre prêt immobilier ou un prêt d’Accession Sociale par exemple. 

De quoi dépend le montant du PTZ 2021 ?

Le montant et la durée de remboursement du PTZ dépend de plusieurs paramètres :  

  • Les revenus de l’emprunteur  
  • Le nombre de personnes occupant le logement 
  • La localisation du futur logement : la France est découpée en zones géographiques PTZ auxquelles s’appliquent différents plafonds. Vous pouvez retrouver un simulateur permettant de connaître le type de zone dont dépend le logement concerné  ici : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc 

Le remboursement du prêt s’effectue en 2 temps : une période différée (de 5 à 10 ans) durant laquelle le crédit n’est pas remboursé puis une période de remboursement du PTZ entre 10 ou 15 ans. 

En synthèse, l’attribution du PTZ dépend de vos revenus, du nombre de personnes occupant le logement, de votre statut de primo-accédant ou encore, de la localisation du bien. 

Que devient le PTZ à la revente de votre bien ?

Deux options sont possibles :  

  • Vous remboursez intégralement le capital restant dû à la banque prêteuse (celui de votre PTZ comme celui de votre prêt complémentaire). Dans ce cas, vous devrez alors à nouveau attendre deux ans sans être propriétaire de votre résidence principale afin de solliciter à nouveau un Prêt à Taux Zéro. 
  • La banque accepte de réaliser un transfert de PTZ, si elle juge vos capacités de remboursement suffisantes. Elle transfère alors le capital restant dû de votre PTZ. Vous poursuivez donc le remboursement et utilisez les fonds pour l’acquisition de votre nouvelle résidence principale. 

Sous quelles conditions puis-je investir dans l’immobilier locatif avec un prêt à taux 0 ?

 L’objectif du PTZ étant de faciliter l’achat de la résidence principale, un bien immobilier acquis avec l’aide d’un PTZ (après 2016) ne pourra pas être mis en location durant les 6 années suivant l’obtention du prêt sauf dans certains cas ((invalidité, chômage depuis plus d’un an, mutation à plus de 50 km ou 1h30 de votre domicile, divorce ou rupture de PACS, ou si le bien devient votre résidence principale à votre retraite sous 6 ans maximum). 

Au-delà de ces 6 ans, les conditions pour louer son bien acheté avec un PTZ sont les suivantes :  

  • la durée de la location ne peut pas excéder 6 ans ; 
  • le bien ne pourra pas être loué de façon saisonnière ; 
  • le bien doit être loué vide  
  • le montant des loyers doit respecter le plafond des barèmes des logements sociaux ; 
  • les revenus des locataires ne doivent pas dépasser ces mêmes plafonds ; 
  • le propriétaire doit informer la banque ayant accordé le prêt lors de la mise en location ainsi que l’organisme payeur s’il perçoit des APL. 

Attention, en cas de non-respect des règles, vous devrez rembourser l’intégralité du montant de PTZ qui vous a été alloué. 

En synthèse,

 Vous pouvez financer une partie de votre investissement locatif avec un PTZ et le louer par la suite à condition de respecter un certain nombre de règles plutôt contraignantes.

Néanmoins, l’option de l’éco prêt à taux 0 pour acquérir un bien dans l’ancien avec travaux peut être une option pertinente notamment si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique, réfléchissez-y lors de votre prochain achat dans l’ancien !  

Se faire accompagner

Si vous manquez de temps, ou que vous avez besoin d’aide, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt, ou à un spécialiste en investissement immobilier comme Immveo.

Votre expert Immveo est là pour vous aider à constituer au mieux votre dossier et à aborder tous les points importants de votre projet d’investissement locatif ! 😊

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