Comment estimer le montant de mes impôts liés à mes revenus locatifs ?

Découvrir Jean-Baptiste Demay, expert en investissement immobilier

Jean-Baptiste

Comme tous les autres revenus, les loyers que vous percevez au titre de votre investissement locatif sont soumis à imposition c’est-à-dire qu’ils sont fiscalisés.

Choisir le régime fiscal qui convient le mieux à votre situation vous permettra d’optimiser votre rentabilité tout en payant moins d’impôts. Cependant avant de pouvoir optimiser, il faut déjà connaître les principes de calcul appliqués par l’administration fiscale sur les revenus locatifs.

Explications ci-dessous. 

Les principes de calcul de l’imposition sur les revenus locatifs

L’imposition sur vos revenus locatifs dépend du type de location que vous proposez : vide ou meublé. 

  • La location vide 

Dans le cas d’une location vide, vos revenus s’identifient comme des revenus fonciers. Deux choix s’offrent alors à vous : 

  • Le régime micro-foncier 

Vous déclarez uniquement les loyers hors charges. En dessous de 15 000 € de loyers annuels hors charges, vous pouvez choisir ce régime. Si vos revenus dépassent ce seuil, vous devrez déclarer au réel. Un abattement de 30% est appliqué par l’administration fiscale, ce qui signifie que seuls 70% de vos revenus locatifs sont imposés si vous choisissez ce type d’imposition. En contrepartie, vous ne pourrez bénéficier d’aucune autre déduction. 

  • Le régime réel 

Le régime réel signifie que vous déduisez de vos revenus fonciers les charges liées (travaux de rénovation, intérêts bancaires… voir notre article « Comment déclarer votre déclaration de revenus locatifs ? ») et déclarez le solde appelé bénéfice foncier ou déficit foncier si l’écart est négatif. Le déficit foncier peut s’élever jusqu’à 10 700€ par an et l’excédent éventuel est reportable sur vos revenus fonciers des 10 prochaines années. 

 

À retenir : Lorsque vos charges sont élevées ou si vous effectuez des travaux, nous vous conseillons donc plutôt de vous orienter vers le régime réel !

  • La location meublée

Concernant le cas d’une location meublée, les revenus engendrés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

  • Si vos revenus n’excèdent pas 72 600€  par an, le régime fiscal micro-bic s’applique automatiquement. Un abattement de 50 % est alors déduit de vos revenus locatifs perçus mais les charges éventuelles que vous pourrez supporter (travaux) ne seront pas déductibles. 
  • Si vos revenus excèdent 72 600€ par an, le régime fiscal réel s’applique automatiquement. Les charges peuvent être déduites de vos revenus locatifs mais attention, seules les charges supportées dans l’intérêt de l’exploitation du bien et justifiées peuvent être déduites. Exemples : charges de copropriété, intérêts d’emprunt, taxe foncière… 

Une autre composante entre en jeu dans le calcul de votre imposition : le statut. En effet, les particuliers louant leurs biens en meublé ont le choix entre 2 statuts :  

  • Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)  
  • Le statut Loueur en Meublé Professionnel (LMP) 

Voici les principales différences entre les 2 :  

LMP

 

  • Condition : Les revenus de la location meublée doivent être : supérieurs à 23.000 € TTC par an / supérieurs à 50 % des revenus professionnels du foyer fiscal  
  • Déficits : Imputables sur le revenu global (de tous les revenus) 
  • Amortissements : Amortissement possible sous le régime réel 

LMNP

  • Conditions : Les revenus de la location meublée ne doivent pas excéder l’un de ces deux seuils  
  • Déficits : Imputables sur le revenu des revenus issus de la location meublée seulement 
  • Amortissements : Amortissement possible sous le régime réel : LMNP classique : oui / LMNP Censi-Bouvard : non (réduction d’impôt dans ce cas) 

 

Ainsi, le loueur LMP peut déduire son déficit de son revenu global contrairement au loueur LMNP qui ne peut le déduire que sur ses revenus issus de ses locations. 

 

Que ce soit en location vide ou meublée, vous devez donc prêter une attention particulière au choix de votre régime fiscal qui peut ou non s’imposer selon le montant de vos loyers annuels. 

Maintenant que vous connaissez les différents régimes fiscaux, nous allons voir ensemble comment les optimiser et donc payer moins d’impôts sur les revenus locatifs. 

Comment optimiser son régime fiscal ?

Plusieurs méthodes existent pour optimiser le montant de ses impôts :  

  • Créer du déficit foncier en réalisant des travaux de rénovation par exemple. En étant propriétaire –bailleur en régime réel sous statut LMNP, vous pourrez les déduire de vos revenus locatifs dans la limite de 10 700€/an. L’excédent est reporté sur les années suivantes avec la même limite 
  • Bénéficier de dispositifs de défiscalisation comme le Cosse ancien ou la loi Denormandie

 

Le dispositif Cosse ancien

Le dispositif Cosse ancien permet de réaliser des réductions forfaitaires allant de 30 % à 70 % si l’on remplit certaines conditions : 

  • Le bien est loué nu pendant six ou neuf ans minimum à une personne hors de votre foyer fiscal 
  • Le bien est la résidence principale de votre locataire 
  • Le bien fait l’objet d’une convention avec l’Anah, qui peut être prorogée par période de 3 ans 
  • Le bien est aux normes de décence 
  • Le bien est loué à un loyer en-deçà d’un certain plafond 
  • Le locataire du bien dispose de ressources en-deçà d’un certain plafond 

 

La loi Denormandie de 2019 intègre l’investissement dans l’ancien dans un dispositif similaire à la loi Pinel 

 

Tout comme cette dernière : 

  • Vous pouvez bénéficier d’un taux de réduction de 12 à 21 % 
  • Vous êtes également plafonné à 300 000 € investis par an et par foyer, dans le limite de deux investissements 
  • Les loyers et les ressources du locataire sont également plafonnés en fonction d’un barème (à calculer chaque année en ligne grâce aux divers outils) 
  • Le bien doit être loué en non meublé pour une durée minimale de 6 ans à une personne qui n’est pas dans votre foyer fiscal 

 

Optimiser ses impôts nécessite donc de bien s’informer en amont pour savoir à quel dispositif vous pouvez faire appel. N’hésitez pas à faire appel à notre simulateur disponible ici pour estimer le montant de vos impôts liés à vos revenus locatifs !  

Se faire accompagner

Si vous manquez de temps, ou que vous avez besoin d’aide, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt, ou à un spécialiste en investissement immobilier comme Immveo.

Votre expert Immveo est là pour vous aider à constituer au mieux votre dossier et à aborder tous les points importants de votre projet d’investissement locatif ! 😊

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