Comment déclarer votre déclaration de revenus locatifs ?

Découvrir Jean-Baptiste Demay, expert en investissement immobilier

Jean-Baptiste

Sujet sensible mais ô combien important, la déclaration des revenus locatifs à laquelle chaque investisseur est tenu de se conformer, doit être effectuée à minima en connaissance des grands principes qui régissent cet investissement.

Somme toute assez complexe de part la diversité des dispositifs de défiscalisation et des choix locatifs possibles, notre propos est d’exposer une synthèse de ce vaste domaine afin d’aider l’investisseur dans ses choix futurs.

Il est fondamental d’avoir cette réflexion avant de se lancer dans ce type d’investissement : quel va être l’impact de mes futurs revenus locatifs sur le montant de mon imposition ?

Et donc, quelle option déclarative choisir ? Quelle stratégie d’investissement définir ? Faisons nôtre cette citation de René CHAR : « Agir en primitif et prévoir en stratège ».  Essayons d’y voir plus clair.   

Les revenus fonciers (locations non meublées)

Mais qu’est-ce précisément ?
Les loyers et autres recettes tirés des immeubles figurant dans votre patrimoine privé et que vous louez non meublés sont des revenus fonciers. 
En revanche, les revenus tirés d’une location meublée ne sont jamais des revenus fonciers : ils constituent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le régime microfoncier

Les conditions d’application

Le microfoncier est un régime de déclaration et d’imposition simplifié.

Il s’applique de plein droit si votre revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 euros. Attention, certains biens sont exclus du microfoncier. C’est le cas de certains régimes spéciaux ou des avantages fiscaux particuliers : Cosse ancien, Besson, Robien, Borloo, Périssol, monuments historiques, …

Donc, si vous bénéficiez de ce régime, un abattement pour charges de 30% est appliqué directement par les services fiscaux sur vos recettes brutes déclarées. De ce fait, vous n’êtes imposé que sur 70% de vos loyers mais aucune autre déduction n’est possible.

Remarque : attention à ne pas intégrer dans votre patrimoine locatif des immeubles loués dans le cadre de certains régimes spéciaux (cf. ci-dessus) et d’autres loués en Pinel, Denormandie ancien, Duflot, Scellier classique, Malraux.

Si tel est le cas, vous ne pourrez pas bénéficier du régime microfoncier auquel ces derniers dispositifs ont droit.

Optimiser la rentabilité

Les conditions d’application

Le régime réel d’imposition s’applique obligatoirement si les loyers bruts perçus par votre foyer fiscal en 2020 excèdent 15 000 euros.  

Et quel que soit leur montant, il s’applique de plein droit si vous êtes propriétaire, directement ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) dont vous êtes membre, d’au moins un bien suivant :

Un logement loué en Cosse ancien, Robien, Borloo, Besson, Périssol, Scellier intermédiaire ou en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) :

  • Un monument historique,

  • Un immeuble bénéficiant d’une réduction d’impôt prévue en faveur des investissements en secteur touristique,
  • Des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) Robien ou Borloo,

  • Des parts de Sociétés Immobilières non soumises à l’IS (SCI ou SCPI) qui donnent en location des biens non meublés si vous n’êtes propriétaire en direct d’aucun autre bien loué,

  • Des parts de Fonds de Placement Immobilier (FPI) si vous n’êtes propriétaire en direct d’aucun autre bien loué non meublé.

Dans le régime réel d’imposition, vous déterminez vous-même votre résultat imposable en déduisant de vos revenus les frais et les charges supportés dans l’année pour les percevoir.

Si le résultat foncier est positif, il s’ajoute à vos autres revenus catégoriels pour former votre revenu global soumis à l’impôt.

S’il est négatif, il se crée un déficit foncier, imputable pour partie sur votre revenu global de l’année et pour partie sur vos revenus fonciers des années suivantes (cf. Imputation du déficit foncier).

Quels sont les frais et les charges déductibles de vos revenus locatifs ?

  • Les frais de gestion et d’administration :
    • La rémunération des gardiens,
    • Les rémunérations des tiers,
    • Les frais de procédure,
    • Les autres frais de gestion.

 

  • Les primes d’assurance,
  • Les travaux :
    • D’entretien et de réparation,
    • D’amélioration,
    • De reconstruction et d’agrandissement.

 

  • Les charges récupérables non récupérées (lors du départ du locataire),
  • Les impôts et les taxes :
    • La taxe foncière,
    • Certaines taxes annexes à la taxe foncière,
    • En Ile-de-France, la taxe sur les surfaces de stationnement et la taxe additionnelle spéciale,
    • Lorsqu’elle est due, la Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL).

 

  • Les charges de copropriété :
    • La déduction des provisions versées en 2020,
    • La régularisation des provisions de 2019 déduites en 2020.

 

  • Les intérêts et les frais d’emprunt :
    • Les intérêts payés pour acquérir, construire ou reconstruire, conserver, agrandir, réparer ou améliorer un bien loué,
    • Au titre de l’année de leur paiement, les frais pour :
      • Constituer un dossier de demande de prêt,
      • Couvrir les commissions et les agios de la banque,
      • L’inscription hypothécaire ou de privilège de prêteur de deniers y compris les frais de notaire s’y rapportant,
      • Les primes d’une assurance destinée à garantir le remboursement du prêt,
      • Les sommes versées à un organisme de cautionnement garantissant le remboursement de l’emprunt,
      • Les frais de mainlevée hypothécaire.  

L’imputation du déficit foncier

Le calcul du déficit foncier

Pour chaque bien loué, vous constatez un déficit foncier lorsque vos charges déductibles excèdent vos recettes brutes déclarées.

Pour l’ensemble de vos biens loués, vous constatez un déficit foncier si la compensation entre les résultats bénéficiaires et déficitaires de chacun aboutit à un résultat global négatif.

Ce déficit catégoriel, constaté au niveau de vos revenus fonciers, est imputable à hauteur de 10 700 euros sur votre revenu global imposable de l’année. L’excédent éventuel est reportable sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Les règles de déduction

  • Vous devez relever du régime réel d’imposition. L’application du régime microfoncier exclut la possibilité de constater un déficit foncier,
  • Le report du déficit foncier constaté sur vos revenus fonciers des dix années suivantes suppose que ces derniers soient positifs,
  • Ces limites s’appliquent au niveau de votre foyer fiscal,
  • Attention au cas particulier des intérêts d’emprunt. La règle d’imputation du déficit est différente selon que ces intérêts d’emprunt sont inférieurs ou supérieurs à vos recettes brutes,
  • Vous devez continuer de louer votre bien pendant trois ans, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.

Optimisez votre déficit pour diminuer vos impôts

Quelle que soit votre tranche d’imposition, la constatation d’un déficit foncier permet de minorer votre impôt.

Un avantage d’autant plus conséquent qu’il n’est pas pris en compte pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales (10 000 euros).

Les principaux leviers de création d’un déficit foncier sont la réalisation de travaux déductibles et le paiement d’intérêts d’emprunt liés au financement du bien ou de ses travaux.

Ainsi, il peut être intéressant fiscalement d’investir dans un bien ancien à rénover situé en centre-ville. En effet, le montant des travaux peut être déduit de votre revenu global de l’année dans la limite de 10 700 euros puis diminuer vos revenus fonciers les dix années suivantes.

D’autre part, vos intérêts d’emprunt ainsi que leurs frais assimilés viennent également en déduction de vos loyers sans aucune limite de temps.

                                                                 Source : Guide de la déclaration de revenus

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier pour commencer à vous constituer votre patrimoine en étant accompagné et bénéficier d’expertises afin d’optimiser chaque étape de votre futur projet, nous serons ravis d’échanger avec vous. C’est par ici 😊

Commentez, Partagez :