Comment se constituer un patrimoine immobilier ?

Découvrir Jean-Baptiste Demay, expert en investissement immobilier

Jean-Baptiste

Comment se constituer un patrimoine immobilier ?
Les conseils de pro d’Immveo !

Se constituer un patrimoine immobilier est un projet qui trotte dans la tête de beaucoup d’entre nous. Vous pouvez ainsi envisager de devenir propriétaire de sa résidence principale, ou d’investir dans le locatif afin de dégager des revenus complémentaires. Il n’y a pas d’âge pour commencer à se constituer un patrimoine immobilier ! Mais il n’y a pas de secret non plus. Plus vous concrétiserez votre projet tôt, plus vos chances de vous constituer un patrimoine immobilier solide et de le faire croître seront élevées. Cela tombe bien car la mission d’Immveo consiste à vous accompagner dans votre projet immobilier dès le début de votre vie active ! Voici donc les conseils de pro d’Immveo afin de se constituer un patrimoine immobilier solide.

Définir sa stratégie d'investissement

Dans quelle ville investir ?


Les loyers et autres recettes tirés des immeubles figurant dans votre patrimoine privé et que vous louez non meublés sont des revenus fonciers.

En revanche, les revenus tirés d’une location meublée ne sont jamais des revenus fonciers : ils constituent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

La première étape de toute stratégie d’investissement consiste à choisir dans quelle(s) ville(s) acheter votre futur bien, voire dans quel(s) quartier(s). En effet, si vous souhaitez acheter votre résidence principale, votre choix est sûrement déjà bien arrêté. Mais que ce soit pour l’achat d’une résidence principale, ou pour dégager des revenus locatifs, intéressez-vous aux différents quartiers de chaque ville. La banlieue proche peut aussi offrir de véritables avantages en termes de prix et de cadre de vie.

Dans tous les cas, faites votre choix comme si vous achetiez un logement pour y vivre. Ne voyez effectivement pas vos critères à la baisse dans le cas d’un projet d’investissement locatif. C’est bien votre propre patrimoine immobilier que vous êtes en train de constituer.

Comme pour tout projet immobilier, il est très important de se constituer un réseau dans la ville de votre choix. L’idée est de ne rater aucune opportunité d’achat immobilier et de se reposer sur des experts du marché immobilier local. « Il ne faut pas hésiter à appeler des agents immobiliers locaux pour leur demander dans quels quartiers la demande de location est la plus forte et quelles sont les surfaces qui manquent le plus sur le marché », conseille ainsi Laurent Vimont, président de Century 21 France. Cette pratique pourra également vous permettre de visiter les biens immobiliers qui vous intéressent en avant-première.

Comment estimer la rentabilité future
de son patrimoine immobilier ?

Au-delà du choix de la ville et du quartier, il y a d’autres critères très importants à prendre en compte afin de se constituer un patrimoine immobilier. En effet, la rentabilité future de votre bien dépend principalement de :

  • L’accessibilité aux transports en commun
  • La proximité immédiate de crèches, d’établissements scolaires et d’études supérieures de qualité, de commerces, de pharmacies, de médecins…
  • La présence d’espaces verts
  • La proximité du centre-ville, de la campagne ou de la mer selon la région
  • Les projets de travaux d’urbanisation et de modernisation prévus dans le quartier

En ce qui concerne les caractéristiques du bien, sa rentabilité dépendra aussi de caractéristiques bien précises qui lui apporteront davantage de valeur :

  • L’exposition
  • La présence d’espaces extérieurs (balcons, terrasses, jardins)
  • Le vis-à-vis
  • L’étage (pour un appartement)
  • L’état des espaces communs
  • Les autres avantages : gardien, parking, cave, garage à vélo…

 

Enfin, n’oubliez pas qu’il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation fiscale en France qui pourront vous permettre de réduire vos impôts via l’achat d’un bien immobilier : Loi Pinel, dispositif Bouvard…

Dans quel type de logement investir ?

Afin de vous constituer un patrimoine immobilier, il vous faut également réfléchir au type de bien dans lequel vous souhaitez investir : neuf ou ancien ?

Malgré un prix à l’achat plus élevé, investir dans le neuf apporte de nombreux avantages. Ils peuvent s’avérer sécurisant pour l’investisseur, mais aussi pour les futures locataires :

  • La possibilité de choisir tout ou partie de l’agencement et de l’équipement du bien
  • Une consommation en énergie optimisée et souvent très basse
  • Des frais de notaire réduits
  • L’absence de travaux à prévoir sur les années à venir
  • L’état des espaces communs
  • La qualité des prestations
  • Le dispositif Pinel

 

Le dispositif Pinel offre effectivement une réduction d’impôt lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, à condition qu’il soit mis en location pendant 6 ans au minimum. Depuis cette année, seuls les programmes d’habitation collective (immeuble ou résidence) sont éligibles à cette réduction d’impôt. La défiscalisation Pinel permet donc de baisser son impôt sur le revenu tout en devenant propriétaire d’un investissement locatif.

Mais au-delà de l’atout non négligeable du charme, investir dans l’ancien apporte aussi de nombreuses opportunités :

  • Une installation plus rapide des locataires
  • La valeur du bien
  • L’accès à de meilleurs emplacements
  • Le prix généralement moins élevé à l’achat

Quelle modalité de gestion pour son bien immobilier ?

Vous pouvez également prévoir les modalités de gestion locative de votre futur bien.

Deux options se présentent en effet à vous. Soit vous décidez de gérer seul votre bien et vos locataires. Soit vous optez pour les services d’une agence immobilière qui vous servira ainsi d’intermédiaire avec vos locataires.

Si vous envisagez de vous occuper vous-même de la gestion locative de votre location, vous ferez beaucoup d’économies. En revanche, réfléchissez bien avant de prendre ce genre de décision. Vous prenez effectivement le risque de perdre autant voire plus en termes de temps personnel. Ce sera d’autant plus vrai si votre bien se trouve dans une autre ville que la vôtre.

Passer par une agence immobilière présente certes un coût non négligeable. Mais elle s’occupe aussi de la recherche de locataires, des visites et des travaux. Elle prend aussi en charge les démarches administratives jusqu’à la signature du bail.

Quelle que soit votre décision, elle sera dans tous les cas à prendre en compte dans votre projet immobilier.

Comment financer son projet immobilier ?

Le crédit bancaire

Le moyen le plus courant et le plus intéressant pour financer un achat immobilier demeure le crédit bancaire. Cela demeure le cas quel que soit votre apport personnel, spécialement en période de taux bas. De plus, on estime en général qu’un individu peut s’endetter à hauteur de 33% de ses revenus (soit un tiers). Selon votre situation, cela peut donc être d’autant plus intéressant de vous endetter auprès d’une banque afin de vous constituer un patrimoine immobilier.

D’ailleurs, l’investissement immobilier est celui qui rassure le plus les banques. Il est effectivement le seul à assurer un revenu suffisamment régulier et un rendement assez important pour être financé par emprunt. Au contraire les banques s’avèrent beaucoup plus frileuses concernant les capacités de remboursement de leurs clients lors de l’acquisition de biens non immobiliers.

Ainsi, beaucoup d’investisseurs immobiliers vous le diront : l’emprunt est le meilleur moyen de se constituer un patrimoine immobilier solide sur le long-terme. Vous pourrez bénéficier de l’effet de levier issu de l’optimisation fiscale. Il est effectivement possible de soustraire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.

Apport personnel et défiscalisation

Chaque situation est particulière. Selon votre âge et votre budget, vos capacités de financement pourront varier. Il est aussi très intéressant de faire un apport personnel grâce à l’épargne que vous aurez réussi à mettre de côté. En effet ce mécanisme permet d’augmenter vos capacités d’endettement après de la banque. Vous augmenterez ainsi le budget dédié à votre projet d’investissement immobilier. Dans tous les cas, vous pouvez aussi compter sur la revente future de votre bien et donc sur une potentielle plus-value.

L’investissement locatif est aussi un moyen efficace de se constituer un patrimoine immobilier et de profiter des nombreux dispositifs de défiscalisation actuels (Loi Pinel, Loi Bouvard…).

Pour votre projet immobilier, n’hésitez pas à demander conseil à un professionnel du secteur, qu’il s’agisse de votre banquier, de votre agent immobilier ou de votre notaire. Vous pouvez également contacter un conseiller Immveo qui vous accompagnera sur l’ensemble de votre projet immobilier !

Préparer votre dossier de financement

Pour se constituer un patrimoine immobilier, l’étape de la constitution de votre dossier de financement n’est pas une étape à prendre à la légère !

Votre dossier doit permettre à la banque de comprendre votre projet immobilier. Votre dossier est un reflet de votre situation financière dans sa globalité, ainsi que de vos comportements de dépenses et d’épargne. Il doit également contenir tous les éléments susceptibles de rassurer votre banque sur votre capacité de remboursement (attestation de fin de période d’essai par exemple). Si vous manquez de temps, ou que vous avez besoin d’aide, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt ou à un spécialiste en investissement immobilier afin de constituer au mieux votre dossier.

En général, les différents documents qui vous seront demandés sont :

  • Votre pièce d’identité
  • Votre justificatif de domicile
  • Votre contrat travail
  • Vos trois derniers bulletins de salaire
  • Vos trois derniers relevés de compte bancaire
  • Votre dernier avis d’imposition

En plus de ces documents, vous pourrez compléter votre dossier de financement avec les justificatifs relatif à l’état de votre patrimoine financier et immobilier.

Enfin, l’ensemble des documents nécessaires à l’explication de votre projet immobilier sont également nécessaires : le coût d’acquisition, les loyers espérés, la rentabilité locative proposée, ainsi que le cashflow possible.

 

Vous l’aurez donc compris, le choix du projet immobilier et de sa stratégie de financement est crucial pour se constituer un patrimoine immobilier facilement et parvenir à s’octroyer un crédit immobilier auprès de sa banque.

Si vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier et être bien accompagné.e tout au long de votre projet, faites appel à l’expertise d’Immveo ! 😊

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