Quel est notre avis sur l'investissement locatif ?

Découvrir Jean-Baptiste Demay, expert en investissement immobilier

Jean-Baptiste

En matière d’investissement immobilier locatif, la question de devenir propriétaire ou d’investir dans l’ancien semblent plus que tout d’actualité. En effet, malgré la crise du Covid-19, les Français n’ont pas l’air d’avoir renoncé à l’idée d’investir dans le locatif. On observe même une explosion de la demande sur le marché de l’investissement immobilier ainsi qu’une hausse de 70% du nombre d’acquéreurs suite au premier confinement.

L’investissement immobilier locatif est un placement fiable et rentable qui vous apportera à terme un revenu complémentaire. Cerise sur le gâteau, il peut de plus être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui diminuent l’impôt sur vos revenus fonciers et salariés. Vous l’aurez compris, en effectuant cette opération, vous bénéficierez de tous les effets de levier de votre investissement et s’il se valorise dans le temps, vous bénéficierez d’une plus-value à la revente.

Mais est-ce aussi facile que cela de réaliser un bon investissement ? Nous vous donnons notre avis sur le sujet.

Faites-vous votre propre avis

Une étude, menée par Kaliz en février 2020, nous montre l’enthousiasme toujours présent des Français à investir. Certains d’entre vous souhaitent même transformer un maximum d’épargne en pierre en raison de la stabilité de la pierre. D’autres au contraire préfèrent emprunter pour investir. Les taux d’intérêt de votre futur crédit immobilier sont actuellement très bas, 1,10% en moyenne pour avril 2021, Nous sommes effectivement convaincus que c’est le moment idéal pour investir et de profiter de l’effet de levier d’un crédit immobilier. Mais attention pas n’importe comment…

Ciblez votre zone géographique

Aujourd’hui, en raisonnant sur la durée de vie de votre investissement, oui car un investissement bien maitrisé a une durée de vie, vous vous posez la question de la zone géographique de votre achat locatif : acheter dans une grande métropole ou s’orienter vers des villes de taille moyenne. Notre conseil est, si vous le pouvez, de porter vos efforts vers des villes de taille intermédiaire qui ont beaucoup plus d’avantages qu’on ne le pense. Les prix des biens immobiliers de ces villes sont généralement abordables et vous aurez un pouvoir d’achat en investissement plus élevé. Les charges et taxes sont souvent moins élevés que dans les grandes villes et le ratio loyer m2 / prix m2 est sans aucun doute plus intéressant dans les villes à taille humaine. N’oubliez pas non plus que la qualité de vie dont bénéficient ces villes est très recherchée et appréciée par vos futurs locataires.

Le bon conseil Immveo : Lorsque vous investissez en immobilier, un des points les plus important à avoir en tête est l’évolution du prix des loyers dans le temps par rapport au prix d’achat du m2.

Pensez à analyser l’évolution des prix des loyers dans votre zone d’investissement. Cet indicateur vous permettra de vous conforter sur la pertinence de votre investissement.

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif rentable, vous devez aussi vous renseigner sur le marché de l’offre et de la demande des villes. Si nous revenons aux chiffres, toujours selon l’étude Kaliz, vous êtes 27% à vouloir rester locataire, et presque tout autant à souhaiter devenir propriétaire d’un bien locatif. Le marché du locatif a donc encore de beaux jours devant lui.

Le bon conseil Immveo : L’encadrement des loyers présent dans certaines villes comme Paris et Lyon et son élargissement à d’autres grandes villes rebat complètement les cartes sur la performance de rentabilité espérée dans ces villes. Soyez vigilants sur ce point !

Maîtrisez votre budget

Maintenant que vous êtes confiant sur vos zones de recherche, en tant que bon investisseur, ne vous lancez pas à la hâte dans le premier bien venu. Prenez le temps d’approfondir chaque opportunité. Par exemple, connaissez-vous le coût réel d’un investissement ? Avez-vous en tête l’impact de votre assurance emprunteur sur votre investissement ? Comment pouvez-vous réaliser des économies sur cette dépense ? Une chose est sûre, toutes les dépenses liées à votre investissement locatif peuvent être déductibles de vos revenus. Elles sont à prendre en compte dans votre stratégie d’investissement.

Le bon conseil Immveo : ne sous estimez pas l’impact de la fiscalité sur votre investissement locatif. Elle peut vous plomber littéralement votre investissement.
Concernant les dispositifs de défiscalisation type loi Pinel vous promettant une réduction d’impôt à la clé, nous vous conseillons d’analyser avec une grande rigueur la performance réelle du projet proposé.Vous pourrez être surpris… mais pas forcément de la bonne façon.

Savoir estimer les coûts d’un projet vous oblige à avoir une connaissance précise du processus d’investissement locatif. Le coût le plus connu est celui de la rénovation de votre bien. La complexité est de rénover pour rendre votre bien attractif face à la concurrence mais de ne pas dépenser des fortunes dans la rénovation.

Grâce aux travaux de rénovation, vous pourrez aussi faire du déficit foncier pour vous permettre de défiscaliser vos futurs revenus fonciers. Une des conditions d’éligibilité est la suivante : les travaux de rénovation ne doivent pas modifier l’agencement structurel du bien. Les travaux dit éligibles comprennent par exemple la rénovation de l’intérieur du bien, les réparations de toiture, la mise aux normes de l’installation électrique, l’installation d’une douche ou encore le remplacement de la chaudière.

Le bon conseil Immveo : Lorsque vous réalisez des travaux de rénovation pour un investissement, ne pensez pas la rénovation comme si vous alliez y habiter. Bien souvent, les investisseurs non avertis perdent beaucoup d’argent en se faisant facturer des travaux inadaptés pour de l’investissement.
C’est une vraie expertise que d’optimiser des travaux pour de l’investissement.

Prenez du recul sur les chiffres

L’étape ultime de votre analyse est de calculer la performance réelle de votre projet. Vous pouvez ainsi calculer la rentabilité de votre investissement. La rentabilité qui doit vous intéresser est la rentabilité nette nette, c’est à dire la rentabilité qui prend en compte toutes les charges de votre investissement : les loyers perçus ainsi que toutes les dépenses ponctuelles et récurrentes comme les charges de copropriété ou encore votre assurance PNO. En y ajoutant les impôts type foncier, vous pourrez ainsi obtenir le rendement net net de votre investissement. 

Le rendement net net
(Loyer brut annuel charges comprises – charges courantes – taxe foncière) / (Prix d’acquisition + frais d’acquisition + travaux) * 100

  • Exemple :

Admettons un bien acquis à 70 000 frais d’agence inclus :
Frais de notaires : 5 000€
Travaux : 15 000€
Charges courantes : 800€/an
taxe foncière : 700€/an
Loyers charges comprise : 6 000€/an

Rendement net net = (6 000–800–700)/(70 000+15 000+5 000)*100 = 5,00% Rendement brut = 8,5%

Le vrai rendement qui vous intéresse est celui net net et non le brut 
Le bon conseil Immveo : aujourd’hui, par souci de facilité, les professionnels de l’investissement immobilier proposent des investissements immobiliers locatifs de plus en plus standardisés qui ne vous correspondent finalement pas et dont les performances réelles ne sont pas toujours au rendez-vous.
Raison de plus pour que vous sachiez parfaitement calculer la performance réelle de votre projet d’investissement.

Soyez patient

Le prix des maisons a grimpé de 4,20% sur la dernière année selon LaForêt et de 4,6% selon Century21. Bien que Paris reste attractif et que les prix de l’immobilier soient actuellement à la baisse, les villes de taille moyenne se trouvent en tête du marché locatif. Soyez à l’écoute du marché et prenez le temps de travailler les opportunités qui s’offrent à vous. L’effervescence actuelle fait que certains investisseurs non aguerris se jettent sur des opportunités qui n’en sont finalement pas !

Le bon conseil Immveo : en matière d’investissement, le temps et la patience seront vos meilleurs alliés aussi bien dans la phase de recherche que dans la phase de négociation de prix.

La gestion locative

Enfin, quand vous serez officiellement propriétaire bailleur, vous pourrez opter pour mettre en location votre bien en meublé ou non. Grâce au régime fiscal intéressant du LMNP, vous pourrez non seulement louer votre bien plus cher mais aussi bénéficier d’avantages fiscaux. La location en meublé permet d’augmenter le rendement locatif mais la gestion demande d’y consacrer plus de temps. Une alternative est de mettre en gestion votre bien immobilier.

Le bon conseil Immveo : Gérer son investissement locatif seul ou se faire aider d’une agence sont deux alternatives avec leurs avantages et leurs inconvénients. Dans un cas, vous devrez y consacrer plus de temps mais le rendement locatif de votre location sera plus élevé.
Dans l’autre, vous n’aurez pas besoin de vous en occuper mais les frais de gestion viendront diminuer le rendement locatif.

Et voilà, vous avez les informations ainsi que notre avis pour appréhender votre futur investissement. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier en étant accompagné et bénéficier des meilleurs expertises et optimisations sur chaque étape de votre futur projet, nous serons ravis d’échanger avec vous. C’est par ici 😊

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