Comment acheter un immeuble pour faire de la location ?

Découvrir Jean-Baptiste Demay, expert en investissement immobilier

Jean-Baptiste

Acheter un immeuble pour faire de la location ? En quoi cela consiste-t-il exactement ?

Il s’agit de « la possession par un même propriétaire de tout l’ensemble d’un bâtiment avec pour but la location de chacun des lots qui le composent dans le but de générer des loyers récurrents qui permettent à ce dernier de gagner de l’argent » (Acheter un immeuble de rapport présente de nombreux avantages, Immobilier-danger.com).

Aujourd’hui acheter un immeuble pour faire de la location est un marché de niche (moins de 10% des achats immobiliers). Pour les investisseurs professionnels et les particuliers bien rodés dans l’investissement locatif, c’est souvent le « Saint Graal » de la rentabilité afin de se constituer un patrimoine solide.

Attention cependant : l’achat d’un immeuble pour investissement locatif est certes une véritable aventure. Elle présente de nombreux avantages, mais a aussi ses propres écueils. Immveo fait le bilan et vous accompagne dans votre projet immobilier !

Acheter un immeuble pour faire de la location :
les avantages selon les experts de l’immobilier

Des économies d’échelles à tous les étages

Prix d’achat :

Le premier avantage est celui du prix d’achat. En effet lors de l’achat d’un immeuble pour faire du locatif, la concurrence est très sévère. Mais elle est aussi très réduite. 90% des achats dans l’immobilier concernent l’achat d’un bien par des particuliers dans le but d’y habiter.

L’achat d’un immeuble pour faire de la location n’est pas réservé qu’aux personnes qui ont en vraiment les moyens.Bien qu’il soit nécessaire d’être bien accompagné et de préparer chaque étape de votre projet, l’achat d’un immeuble pour le louer peut tout à fait s’adresser à vous. Prenons un exemple concret et simple ! Pour un appartement de deux pièces à Paris intra-muros d’une valeur de 400 000€, vous pouvez investir en province pour une somme équivalente dans un immeuble de 4 à 5 appartements.

Pouvoir de négociation :

De plus, si vous envisagez d’acheter un immeuble pour le louer, votre pouvoir de négociation sera décuplé par rapport à l’achat d’un seul lot. Ainsi, entre l’achat d’un studio et d’un immeuble, on constate des écarts de 50 % entre les valorisations des biens. +25 % pour le studio par rapport au prix moyen du marché et -25 % pour l’immeuble. Vous pourrez également négocier les frais de notaire à la baisse en jouant sur « l’effet volume » de votre achat immobilier : vous acquérez plusieurs lots au lieu d’un seul.

Enfin, vous pourrez toujours compter sur la revente de votre patrimoine immobilier.

Travaux, rénovation, frais d’achat et impôts locaux :

Vous pouvez aussi faire de vraies économies d’échelles sur les travaux. Mutualiser les dépenses sur vos lots regroupés au même endroit permet de négocier de meilleurs tarifs avec son artisan.

De même pour les charges, les frais d’entretiens (façade, toiture, parties communes…) et les autres frais liés à l’achat d’un bien immobilier : assurance, banque, courtier, agent immobilier et impôts fonciers !

Sachez par ailleurs que si votre bien est une construction neuve ou un logement à haute performance énergétique, vous bénéficiez d’une exonération de taxe foncière pendant respectivement 2 et 5 ans. Ceci est d’autant plus intéressant à prendre en compte rapporté à l’achat d’un immeuble pour le louer qu’à un appartement seul.

Gestion de l’immeuble :

Vous allez économiser de l’argent et du temps sur la gestion locative quotidienne de votre immeuble et de vos locataires. Vous n’aurez également pas besoin de payer un syndicat de copropriété. Vous pouvez décider de gérer seul votre immeuble, ou bien de faire appel à une agence immobilière.

Un risque locatif réduit et réparti sur plusieurs biens immobiliers

Acheter un bien immobilier pour faire de la location permet de lisser le risque de vacances de votre bien. En effet, si un des lots n’est pas loué pendant plusieurs mois suite au départ d’un locataire, vous pourrez toujours compter sur les revenus générés par le reste des lots de l’immeuble.

L’achat d’un immeuble permet également de varier les types de biens à louer, et donc de diminuer votre risque locatif et d’augmenter vos revenus. En effet, en fonction de l’emplacement de votre bien, la surface au RDC pourra aussi bien servir de local commercial pour une boutique que de cabinet médical ou vétérinaire par exemple. Le reste de l’immeuble pourra être réservé aux appartements de types studios, deux-pièces, voire trois pièces. Vous pourrez également capitaliser sur la présence de garages et de places de parkings, toujours très demandés.

Un rendement locatif potentiellement très fort

Reprenons notre exemple du début ! Entre un appartement de deux pièces à Paris et un immeuble de 4 à 5 appartements en province, le premier rapportera au mieux 2 %, tandis qu’un immeuble en région permet de viser les 7 à 8 % de rentabilité, voire les 10% à 12%.

La location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

La LMNP est un régime fiscal particulier. Elle permet d’investir dans l’immobilier locatif et de bénéficier de systèmes de défiscalisation avantageux (réduction d’impôts et possibilité de récupérer la TVA sur les achats liés à la location de son bien immobilier meublé).

Le bien loué doit donc dans ce cas être entièrement meublé. Il doit être équipé de manière à répondre aux besoins essentiels des locataires qui devront pouvoir y vivre avec leurs seuls effets personnels.

Un investissement en LMNP peut aussi bien concerner un bien situé dans une « résidence de services » (résidences étudiantes, résidences sénior, résidences EHPAD et résidences de tourisme) que dans un immeuble classique ne proposant aucun service aux locataires.

Acheter un immeuble pour faire de la location :
l’absence de filet de sécurité et le risque de marché

Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’emplacement est clé. Cela est d’autant plus vrai si vous vous achetez un immeuble pour faire de la location. Vous devez en effet absolument connaître toutes les spécificités et caractéristiques locales afin d’éviter un risque de marché.

Si votre choix d’emplacement n’est pas suffisamment attractif, vous risquez de faire face à des périodes de vacances longues et répétées entre deux locataires, voire de ne pas louer un ou plusieurs lots de votre immeuble. Dans ce cas votre projet immobilier risque de devenir un véritable gouffre financier. Vous pourrez aussi faire face à des difficultés pour revendre votre bien.

Ayez également à l’esprit que vous serez le seul propriétaire de votre bien immobilier. Vous devrez donc potentiellement faire face à des travaux imprévus ou à des accidents du quotidien (inondations, incendie, toiture …) qu’il faudra assumer seul, même si vous êtes assuré ou que vous ayez des associés (SCI).

En conclusion, acheter un immeuble pour faire de la location peut s’avérer un superbe investissement pour ce construire un patrimoine, et un très beau projet. Afin de le réussir et de minimiser les risques au maximum, pensez à vous faire accompagner à chaque étape de votre projet. Les experts Immveo sont à votre écoute !

Se faire accompagner

Si vous manquez de temps, ou que vous avez besoin d’aide, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt, ou à un spécialiste en investissement immobilier comme Immveo.

Votre expert Immveo est là pour vous aider à constituer au mieux votre dossier et à aborder tous les points importants de votre projet d’investissement locatif ! 😊

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