Quels conseils et astuces pour acheter un appartement et le louer ?

Découvrir Jean-Baptiste Demay, expert en investissement immobilier

Jean-Baptiste

Acheter un appartement pour le louer est la solution de plus en plus privilégiée par les jeunes actifs afin de se constituer un patrimoine et d’engendrer de nouveaux revenus. Il ne faut cependant pas vous lancer tête baissée dans un tel investissement.

Il existe de nombreux conseils et d’astuces d’expert à connaître avant d’acheter un appartement pour le louer. Immveo vous livre les siens dans cet article !

Acheter un appartement pour le louer ?
La priorité : bien préparer son projet immobilier !

L’emplacement

La clé de tout investissement locatif est le choix de l’emplacement. Si votre appartement est mal placé, c’est tout votre projet immobilier qui tombera à l’eau. Renseignez-vous donc bien en amont et faites une étude de marché sérieuse avant de commencer vos recherches d’appartement.

Pour cela, vous pourrez évidemment faire des recherches en ligne. Mais dans l’immobilier, rien ne vaut le terrain. Consultez donc régulièrement les annonces immobilières dans les agences du quartier ou de la ville que vous ciblez, et rencontrer les professionnels du secteur afin d’échanger avec eux. Vous pouvez aussi vous rendre à la mairie afin de vous renseigner sur l’ensemble des travaux de rénovation et de modernisation de la ville.

Vous devez acheter un appartement dans un quartier porteur et attractif où trouver des commerces, des transports en commun et du travail (parcs d’activité, hubs d’entreprise…) à proximité immédiate. Si vous envisagez d’acheter un appartement pour le louer à des étudiants (en studio ou en colocation), votre bien devra se situer à proximité des campus universitaires. Si vous préférez louer à une famille (appartement de trois à quatre pièces), cette dernière sera forcément attirée par la présence d’écoles, de collèges ou de crèches dans le quartier.

Le choix du type de surface

Votre projet d’investissement locatif ne sera pas le même selon le type de logement et la surface de votre futur appartement.

Les petites surfaces s’adressent la plupart du temps aux étudiants et aux jeunes actifs. Le prix d’achat au mètre carré est plus élevé mais le taux de rentabilité est aussi plus intéressant (6 à 8% en moyenne, voire plus). C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les investisseurs immobiliers sont si friands de petites surfaces.

Les appartements de deux à quatre pièces ciblent plutôt les jeunes couples et les familles. Les prix au mètre carré de ce type d’appartement sont plus attractifs. Mais ces derniers coûtent aussi plus chers à l’achat. Le taux de rentabilité est moins intéressant (4 à 5% en moyenne) mais bien réel sur le long terme. Tout dépendra de votre projet et du quartier que vous ciblez.

Penser à diversifier ses biens immobiliers

Si votre budget vous le permet, mieux vaut investir dans deux appartements de type studio que dans un seul appartement de trois-pièces par exemple. Cela vous permettra de diversifier votre portefeuille d’une part, et de maximiser la rentabilité de votre projet immobilier d’autre part.

Achat dans le neuf ou dans l’ancien ?

Vient ensuite la question de l’achat d’un appartement pour le louer dans le neuf ou dans l’ancien. Les deux options présentent des avantages certains.

 

Achat dans le neuf :
 
Dans le neuf, les prix à l’achat sont plus élevés que dans l’ancien. Certains programmes immobiliers offrent cependant les frais de notaire pour l’achat d’un bien dans le neuf. De plus, un appartement neuf pourra vous permettre de faire des économies sur le long terme. Il n’y aura en effet pas de travaux à prévoir pendant au moins dix ans et la consommation en énergie de votre appartement sera faible.

Acheter un appartement dans le neuf pour le louer peut donner lieu à des avantages fiscaux. La loi Pinel par exemple offre une réduction d’impôt aux investisseurs, en contrepartie de leur engagement de louer le logement neuf, vide, pendant au moins 6 ans, à titre de résidence principale. Il est possible de le louer à un membre de sa famille s’il ne fait pas partie du foyer fiscal.

 
Achat dans l’ancien :
 
L’achat d’un appartement pour le louer dans l’ancien vous permettra en premier lieu de mettre en avant le charme de votre bien et de l’immeuble où il se trouve. Le prix à l’achat est également plus intéressant que dans le neuf pour une surface équivalente. Il vous faudra cependant prévoir des travaux plus fréquents et une consommation en énergie plus importante.

Le dispositif de défiscalisation Denormandie ou Pinel ancien dégradé vous permettra aussi de faire de véritables économies d’impôts. L’État l’a mis en place afin d’encourager la rénovation des biens anciens et d’augmenter l’offre de biens en location. Ce dispositif vous permet ainsi d’acheter un appartement pour le louer au moins six ans, de le faire rénover entièrement et de déduire le montant des travaux du montant de vos impôts.

 

Faire venir un expert peut également se révéler un investissement des plus précieux et permettre d’éviter les mauvaises surprises : contrôle de l’état du parquet ou des poutres, humidité, champignons, etc.

Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, achetez un appartement dans lequel vous vous verriez vivre, ou où vous envisageriez d’installer vos enfants plus tard.

Acheter un appartement pour le louer : la prudence est de mise

Lors d’un premier projet d’investissement locatif, il n’est pas nécessaire, voire potentiellement dangereux, de chercher la rentabilité à tout prix. Bien que les experts immobiliers fassent miroiter un rendement de minimum 8% pour les petites surfaces dans les villes attractives de taille moyenne, un rendement immobilier de 3 à 4 % par an est déjà très appréciable !

 

Ne négligez surtout pas de calculer la rentabilité de votre investissement en prenant en compte le coût des impôts fonciers, du crédit immobilier et des éventuelles périodes de vacance.

Comment financer l’achat d’un appartement pour le louer ?

Le crédit bancaire

Le moyen le plus courant et le plus intéressant pour financer l’achat d’un appartement pour le louer reste le crédit bancaire, quel que soit votre apport personnel. De plus l’investissement immobilier est celui qui rassure le plus les banques. Il est effectivement le seul à assurer un revenu suffisamment régulier et un rendement assez important pour être financé par emprunt.

Apport personnel, défiscalisation et plus-value

Il est aussi très intéressant de faire un apport personnel grâce à l’épargne que vous aurez réussi à mettre de côté. Ce mécanisme permet d’augmenter vos capacités d’endettement après de la banque. Vous augmenterez ainsi le budget dédié à votre projet d’investissement immobilier.

Dans tous les cas, vous pouvez aussi compter sur la revente future de votre bien et donc sur une potentielle plus-value.

Vous pourrez également bénéficier de l’effet de levier issu de l’optimisation fiscale. Il est effectivement possible de soustraire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers ( liens vers les articles article sur les aides de l’État et sur l’optimisation fiscale).

 

Préparer votre dossier de demande de prêt immobilier

Afin d’acheter un appartement pour le louer, l’étape de la constitution de votre dossier de financement n’est pas une étape à prendre à la légère !

Il doit permettre à la banque de comprendre votre projet immobilier. Votre dossier est un reflet de votre situation financière dans sa globalité, ainsi que de vos comportements de dépenses et d’épargne. Il doit également contenir tous les éléments susceptibles de rassurer votre banque sur votre capacité de remboursement.

Si vous manquez de temps, ou que vous avez besoin d’aide, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt ou à un spécialiste en investissement immobilier afin de constituer au mieux votre dossier ( lien vers l’article « Comment constituer son dossier de demande de prêt immobilier ? »).

Acheter un appartement pour le louer : à qui et à quel prix ?

Location nue ou meublée ?

La location nue est considérée comme l’option la plus stable pour le propriétaire : bail sur 3 ans contre 1 an pour le bail meublé. Le bail vide est particulièrement adapté aux grandes surfaces car elles s’adressent principalement aux familles.

La location meublée est une forme de bail beaucoup plus souple : 3 mois de préavis pour donner congé au locataire contre 6 mois pour une location nue. Les locataires sont très demandeurs de ce type de bail pour les petites surfaces qui ciblent les étudiants et les jeunes actifs. Il vous faudra cependant remplacer régulièrement le mobilier de votre appartement pour le louer ? Cet aspect est donc à prendre en compte dans le cadre de votre projet immobilier.

La location meublée vous permettra par ailleurs d’alterner entre location meublée sur la période scolaire et une location saisonnière pendant les périodes de vacances scolaires, si votre bien se trouve dans une zone touristique.

Choisir son ou ses locataires

Bien choisir votre locataire est primordial pour réussir votre projet immobilier. Vous devez effectivement vous assurer qu’il paiera son loyer tous les mois. Prenez donc le temps de bien sélectionner le locataire et de lui demander un maximum de garanties afin d’encaisser les loyers de manière continue.

Pensez à faire appel à un professionnel tel qu’une agence immobilière ou un expert Immveo !

Les modalités de gestion

Il vous faudra aussi faire le choix entre gérer seul votre appartement ou faire appel à un service de gestion locative, comme une agence immobilière.

Une agence immobilière vous permettra d’économiser votre temps et de vous décharger des soucis et des démarches avec votre locataire. Les honoraires relatifs à la gestion locative vous coûteront environ 5 à 10 % du montant des loyers, charges comprises. Ils sont déductibles de vos revenus fonciers. Vous pourrez ainsi amortir davantage votre investissement immobilier tout en délégant au quotidien la gestion locative de votre bien.

Fixer le loyer

Afin de fixer le loyer de votre appartement, vous pouvez vous baser sur les annonces immobilières pour des biens similaires.

Restez cependant raisonnable. Vous trouverez en effet plus facilement votre locataire et vous le fidéliserez si votre loyer n’est pas trop élevé et reste dans la moyenne des loyers du quartier pour des biens similaires.

Se faire accompagner

Si vous manquez de temps, ou que vous avez besoin d’aide, vous pouvez faire appel à un courtier en prêt, ou à un spécialiste en investissement immobilier comme Immveo.

Votre expert Immveo est là pour vous aider à constituer au mieux votre dossier et à aborder tous les points importants de votre projet d’investissement locatif ! 😊

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